南京商业办公建筑设计新规

狠多开发商在开发原本规划的商业办公楼项目，都要求建筑师按照住宅的样式和布局给设计。以便日后也可以按照住宅来销售项目。针对这种做法，南京最近出台了新规，严格规定不准按照住宅布局设计商业办公项目。这些建筑师应该了解，以免造成不必要的返工。

6月10日晚间，南京市规划局联合南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局下发《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，通知规定，为防止商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑，商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。

通知要求，商业办公类非住宅类建筑(不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑)不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置;其中办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的 20%，且不得分割销售;不得利用层高进行潜伏设计。商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。

通知规定，房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实，各职能部门需按照相关规定严肃查处。

中指院南京机构总经理曹旭东表示，此前，天津、苏州、上海等地就已经出台过类似规范商业办公等非住宅类项目的政策。南京此次出台这一通知，思路和这些城市是一样的，之前有很多商业用地到了企业手里，都被变相做成了类住宅，打政策的擦边球，原本是商业的项目，千方百计地转成民用，恶意炒作，对市场有扰乱作用，现在出台政策规范一下。“这类项目供应量是很大的，但需求并非不是特别大，一般来说这类房子都是投资用的，购房者买下后用于转租，很少是用来自己住的。”

南京某品牌房企负责人表示，因为商业办公类项目需求量少不好卖，此前南京的很多开发商都把商业办公类项目当做酒店式公寓卖，打政策的擦边球，比如商业办公类项目一个楼层只有一个卫生间，但开发商在设计建造时针对每个房间都配有卫生间，此次出台政策，如果执行得严格，对很多开发商都是一种打击，“把开发商的小算盘给打破了。”该负责人说，现在出了政策，商办项目更难做了。

易居研究院研究总监严跃进表示，南京此类商住项目管制，提出了不允许配建独立卫生间等内容，会大大降低居住功能，进而防范此类物业投资投机属性弱化。同时也使得此类物业后续销售更加合规。另外，对于违规项目来说，近期销售受影响，估计改造后也会有新的影响。从此类物业发展角度看，房企估计兴趣会降低。